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二手房交易八大典型纠纷

发布时间:2018年5月1日 南昌知名律师  
  [导读] “黑白合同”指的是在二手房买卖过程中,买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“白合同”,只供登记用。双方私下留存的叫“黑合同”,作为交易的真实成交价格。按规定,在因“黑白合同”价格不一而产生争议的情况下,原则上以时间在后的合同价为准。
  纠纷一:逾期支付房款引起的纠纷
  购房者逾期支付房款时,卖房人除可以要求继续付款之外,还可以要求购房者支付相应的利息或合同中约定的逾期付款违约金此外,卖房人还可以根据自己的意愿解除合同,不再出售房子了。购房者要注意的是,如双方在房屋买卖合同中约定购房者用银行贷款支付部分房款,而到时由于贷款政策调整或其他原因银行未能足额放贷的话,购房者仍然要承担逾期付款的违约责任。因为,合同的约定只能认为通过银行贷款来支付房款的方式得到了卖房人允许,而不能认为购房者可因此不需承担逾期付款的责任。
  纠纷二:逾期交付房屋引起的纠纷
  卖房人在合同约定的交房时间还未交房,除了有一些正当的理由,比如购房者未按时付款,否则要对购房者承担违约责任。这时,购房者可以要求交付房屋并赔偿损失,损失可以参考同类房屋的租金计算。
  纠纷三:逾期办理过户手续引起的纠纷
  卖房人或购房者都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续,购房者想毁约时主要采用不支付房款的方法,而卖房人则采用不办过户手续的方法。所以如果卖房人不办过户手续,购房者又对这套房子志在必得,一定要尽早起诉,同时为避免卖房人另将房屋转卖他人,最好将房屋进行保全。
  纠纷四:要求返还定金引起的纠纷
  按定金的性质,可以分为立约定金,违约定金,等等。约定哪种定金,关键要看定金合同中是怎么约定的。按照法律的规定,支付定金应当签订定金合同,如果购房者付了定金后,只是由中介公司或卖房人出具了一个"收条",上面写了"定金"两个字,而且在支付定金的时候也没有签订房屋买卖合同或定金合同,那这个定金的性质是无法确定的,在这种情况下,购房者不想购买房屋,定金应当返还。
  纠纷五:因中介行为引起的纠纷
  比如,卖房人或购房者在与中介公司签订居间合同后,由于避开中介公司进行交易或签订买卖合同后毁约,造成中介公司中介费的损失,中介公司可以根据居间合同追究其责任。又比如,中介公司在进行居间和代理时,不规范不尽责而造成买卖双方的纠纷时,买卖双方可追究中介公司的责任。
  纠纷六:要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷
  要求解除合同或确认合同无效,一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的。这类案件一般还会伴随着赔偿损失的请求。在审理这类案件时法院会根据双方的过错程度的不同,来判定各方承担的责任。
  纠纷七:因房屋质量引起的纠纷
  由于卖房人交付的房屋存在质量问题,遭到购房者索赔或要求解除合同。根据有关规定,如果卖房人故意隐瞒房屋质量瑕疵,应承担赔偿责任,如果卖房人已就房屋质量的问题明确告知购房者,则卖房人不承担责任。如果房屋的隐蔽瑕疵并非卖房人在装修、使用过程中所造成,而系房屋本身所固有的,若没有证据证明卖房人对此是知晓的,卖房人亦不承担瑕疵担保责任。但购房者可以房屋所有人的身份,依据因合同转让而取得的权利,向开发商主张保修责任或赔偿责任。
  纠纷八:因"黑白合同"引起的纠纷
  "黑白合同"指的是在二手房买卖过程中,买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫"白合同",只供登记用。双方私下留存的叫"黑合同",作为交易的真实成交价格。按规定,在因"黑白合同"价格不一而产生争议的情况下,原则上以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格。但是要特别注意,这个举证责任是由提出异议方来承担的,也就是说,谁认为前一份合同价是虚假的,谁就应当承担这个举证责任。
  但是,这样的规定并不全面,因为两份合同的签订时间并不一定有先后,可能是同时签订的。如果一定要以后一份合同为准的话,这时就会难以认定哪一份合同是"后一份合同"。所以关键是要证明哪一份合同的价格符合双方的真实意愿。

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