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签订居间协议慎防附买卖协议

发布时间:2018年3月19日 南昌知名律师  
  陈先生通过上海某大型房产中介公司签订了一份 《居间协议》以及附件 《房屋买卖协议》,约定10天内签订 《上海市房地产买卖合同》,后因故陈先生与产权人协商解除居间协议,双方最终没有签订《上海市房地产买卖合同》。
  几天后,他接到了法院传票,得知自己被中介公司告上法庭,要求全额支付佣金3.5万元。陈先生是不是应该支付这笔佣金?
  律师观点:
  焦春伟律师 (上海市君悦律师事务所):陈先生遇到的问题其实也困扰了很多人,他们都签订过类似的 《居间协议》和附件 《房屋买卖协议》。因此,要把问题解答清楚,还必须从这个协议本身着手。
  正常情况下,买卖双方通过中介公司进行二手房交易应该在中介公司的居间介绍下签订 《居间协议》,这本无可厚非,但是现在的情况是,很多中介公司将原来签订的 《居间协议》一分为二,即 《居间协议》和附件 《房屋买卖协议》。这一分,从法律上来说有很大的不同。如果仅仅是一份 《居间协议》,那说明双方实际上只是达成了签订正式房屋买卖合同的预约,说简单一点,相当于一份 “定金合同”,出售方签约后不卖了,双倍返还定金;买受方不买了,定金被没收,这都是双方可以接受的,也是交易规则。
  但是一旦签订了 《居间协议》和 《房屋买卖协议》,就不一样了。那就不仅仅是一份预约了,而是一份实实在在的买卖合同了,双方之间建立的不再是一种订房关系,而是建立了买卖关系。如果再违约,就不是损失定金的问题。例如守约方有权要求违约方继续履行,或者要求违约方按照约定承担违约金;甚至中介公司可以以促成交易为由,要求支付佣金。
  上述分析,可能依然有人对此有怀疑,认为毕竟上下家之间是没有签订网络版本的 《上海市房地产买卖合同》,怎么可以视为促成交易呢?实际上从法律上来讲,并非只有签订了 《上海市房地产买卖合同》才算建立了房屋买卖关系。上海市高级人民法院 《关于审理 “二手房”买卖案件若干问题的解答》第5条规定: “买卖双方就房屋买卖事宜达成一致意见后,为办理过户手续之需要,大多约定双方再需签订 《上海市房地产买卖合同》示范文本。对此,买卖合同是否成立、有效应根据双方的合意情况,予以区别对待。如双方明确以签订《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的,从其约定;如双方并未作出上述约定,而双方已经签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容,应视为买卖合同成立,并认定合同有效”。显然,从这个规定可以看出来,光签《居间协议》的法律后果与签 《居间协议》加附件 《房屋买卖协议》的后果是完全不一样的。
  本案中,陈先生辩称该协议签订的时候是中介公司准备好的,自己第一次买房根本搞不清楚 《居间协议》与 《居间协议》加附件 《房屋买卖协议》的区别,对此笔者提醒,希望广大买房者在了解上述情况后,慎重签约。
  另外,在司法实践中,部分法院将 《居间协议》附加 《房屋买卖协议》认定为买卖关系成立。因此,如果房屋买卖双方仅仅是想建立一个定房关系的话,在签约时,可以要求中介公司将附件 《房屋买卖合同》划掉,以保护自己的权益。



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