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商场的霸王条款有效吗

发布时间:2018年1月6日 南昌知名律师  
  导读:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一)项之规定“因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持”。
  案件 :3月底,台商于先生给记者打来电话,他在厦门某大型购物商场里经营的鞋店,因为跟商场方面存在合同纠纷,已被停电休业,和他遭遇同样情况的还有十余位商家,希望记者能过去采访,“为台胞发声”。
  接到电话后,记者到了现场了解具体情况。只见该商场负一楼连成一片的十余家店面,全部停电,关门歇业;甚至还有商家正从店里面往外搬东西,说要“提前撤退”。
  于先生召集了十余位商家,向记者介绍情况。他们经营的行业有运动用品、箱包、女鞋、茶叶、美甲等各行业,全部都是去年9月19日商场试营业时就进驻的商家。
  “3月初,商场给我们发函说,负一层这十几家店面要打通改造成大型超市,经重新规划,要求一些店家搬到对面还没进驻的店面,自己花钱重装营业,其他不在新规划里面的店家,则要撤走。”于先生告诉记者。
  这一款项招到了商家的集体反对。卖包的林先生说,“他们说我的品牌不适合,要叫我直接搬走,可是我2008年签的约,2009年过来装修,装修费4万多,如果叫我撤,那退我装修金来。”
  因为店家的集体反弹,事情一直没谈拢。3月中旬,商场以店家没有按时缴纳电费为由,拉闸停电。
   商家:商场单方面停电
  于先生表示,合同纠纷的话,应该是寻找司法判决,不能单方面就停电。
  “而且,去年签约的时候,说好9月19日正式营业,但是却一直往后延,到现在,还是试营业阶段。”于先生介绍,当初商场口头承诺说能有80%的商家进驻负一层,可是现在入驻店面还不到一半,平时都没什么人下来,经营惨淡。
  经营茶叶的王先生表示,不仅如此,商场方面为了省电,常常只开一部分的灯,没办法提供良好的经营环境。
  在王先生看来,商场的管理也有问题,“他们没有提供什么活动和广告策划来带动人气,所以场子才越来越冷。”
  “商场招商方面的错误,让店家来买单,这实在说不过去。”做指甲彩绘陈小姐表示。
  她同时拿出当初和商场所签的合同,其中第十条写着“装修规定:无论任何情况导致本协议终止。甲方(指商场)均不对乙方(指店家)的装修予以任何补偿。”
  陈小姐质疑:这算对等的合同吗?还是霸王条款?
   商场:商家不按时营业
  记者随后采访了商场方面的总经理助理郑先生,对商家提出的问题,他表示,重新整改建超市是为了带动商场的人气,“大家的立场虽然不一样,但是目的是一样的,都是希望能让经营状况有所起色。”
  郑先生指出,去年试营业以来,因为经营状况不甚理想,不少店家常常没按商场的规定时间营业,有时候到了下午才来开门,或者是想来就来,这样一来,带来的负面效果像雪球一样越滚越大,经营状况就更不理想了。
  “从这个方面来说,是他们先违约了。”郑先生说。
  至于为何只开一部分的灯,郑先生表示,他们只是在还没有商家进驻的店面前有选择性地关一些灯,基本的照明设备都有的,足以保证正常营业。而且,3月上旬拉闸停电之前,商场已经在2月份发了两次催缴电费的函,商家也签收了,所以,不能算是单方面停电。
  此外,当初所签合同都是经过双方同意的,郑先生认为,不存在所谓“霸王条款”。
  记者介入采访,双方达成共识
  在记者3月下旬采访之后,郑先生就表示,会将情况往上汇报,并通过沟通协商,寻求解决方法。
  4月16日,于先生告诉记者,多亏了贵刊的采访,后来他们几位商家代表又跟商场方面分别座谈,总算谈妥了。
  据介绍,确定的解决方案是:包括于先生的鞋店在内的五、六家店面,符合商场新的规划和定位,过两天就要签合同;而且,新的超市预计5月1日开业,于先生的店就在超市入口处,位置相当不错。
  “现在,我的店已经在装修啦!是商场出的装修费。”于先生连连致谢,感谢记者的介入采访促成了问题的圆满解决。
   【法律点评】
  本案可能涉及两个法律问题,一是合同中免责条款的法律效力问题,二是租赁合同解除时装修损失的赔偿问题。
  根据于先生、陈小姐等商家的陈述,他们与商场所签订的合同是商场单方事先拟定的、且在签订合同时未与他们协商的合同,以及该合同第十条 “装修规定:无论任何情况导致本协议终止,甲方(指商场)均不对乙方(指店家)的装修予以任何补偿”的约定,我个人认为该条款属于格式条款,根据《中华人民共和国合同法》第39条、40条之规定,该格式条款无效。即使合同第十条不符合格式条款的相关要件,该条款也明显属于《中华人民共和国合同法》第53条第(二)项关于免责条款无效的情形,因此,合同第十条应属于无效的免责条款,商家认为该条是“霸王条款”的理解不无道理。
  其次,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一)项之规定“因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持”,商场因自身需要将经营方式调整为大型超市,而提前解除与商家签订的租赁合同,商场应当承担由此造成商家的装修、装饰损失。
  此外,在出现民商事纠纷时,除了通过司法诉讼外,也可以邀请记者、律师等专业人士参与调解或通过人民调解委员会化解社会矛盾,以减少纠纷解决的成本和代价,节约司法资源,共创和谐的商业与社会环境。本案中,商场本着诚信经营和共同发展的原则,在商报记者的调解下,相互谅解、及时圆满解决纠纷的做法,值得广泛的赞誉和借鉴。

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